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标题: [大众点评] “我的房子又空租半年了” [打印本页]

作者: lazio418 时间: 2019-2-10 20:18 标题: “我的房子又空租半年了”

“我的房子又空租半年了”

与一二线城市的房主动不动涨租金不一样，对于三线城市的房主来说，也许实情是：风萧萧兮楼市寒，租客一去兮不复还。

过完初三，我准备再出去贴小广告了。虽然多半可能没有多少效果，但似乎能做的也只有这些了。

春节看电视，某分类信息的广告说他们家的租房信息是直接跟房主谈，我就呵呵笑了。

我们这儿是三线城市。我有间用于出租的办公室，过了春节，就空了超过六个半月了。

十五年前，购买这间办公室的时候，我还没有结婚，从物业登记的角度，它是婚前财产，也是我的第一套房。

房子位于这座三线城市那时最繁华的商业中心。它曾经是婚礼设计中心，为许多新人送去了欢乐。它曾经是摄影中心，租户就在这里创作了不少好作品。它曾经是一家POS机公司的办公场地，公司繁忙地经营了三年，公司做大了，位置不够，租客搬了家。

十五年前，这间位于本市区曾经最繁华地区的办公室，租金是25元/平米。十年前，租金是20元/平方。三年前，来谈判的不仅侃价，好些开口就说一年免租两个月，到手租金不过15元/平方。

八年前，空租期最长两个月左右。

三年前，空租期是9个多月。

2018年的这一回，这一回会空多久，我不清楚，可能会比三年前更为严重。

写下这些，并不能改变现状。只不过是对过往的梳理。

那个时候还没有那个后来离婚场面弄得过于戏曲化，出来讲出房地产的秘密的人。

如果早一点听到劝告，我就不会在当时还没有女友的时候，集自己和父母之力，置下这样一间用于出租的办公室。

约70平米的办公室，写字楼的公摊面积达到48%，架空的层高约等于两层，所以做了隔层，使用面积也差不多是70平米。

十五年前，购下这间办公室的裸价是25万左右，加上做阁楼以及装修，成本价是32万左右。

开发商讲得很诱人，是住宅证，过户便宜，将来就是想出售，过户也很便宜，投资是绝对安全的。

只不过，如果当年以相同的资金购置小区房，这些年的涨幅约为两倍到两倍半，而这两年来，中介对这间办公室的最高出价为48万，均价为6800，而同地段装修过的“老破小”小区房，均价7200元到7500元/平。十五年来，租金不涨反降，空租期越来越长，算上空租和通胀，是一项无比失败的投资。现在没有人问租，更没有人买。空租期间，3元/月/平方的物业费，一年还要再损失2500元左右……

这些年的出租变迁史，其实也是三线城市经济的睛雨表。

这也许是三线城市随着经济形势与租房信息渠道变化的写照。

现在，这个写字楼的空租率，差不多也有48%以上了。我这一层的办公室，有一多半是空着的，买来自用的房主说，弄得他们都不好做生意了，空这么多，象个鬼屋。

如果说大城市的租房市场是被蛋壳自如等等企业所垄断的话。那么，大公司对于信息平台渠道的垄断。对于三线城市的租房市场的深刻影响是不可逆转的。失去了通道信息发布通道的三线城市房东，面对的是一个越来越差的租赁市场。

这些年来，经济形势变化了。

对于三线城市的办公室市场来说，有两点是致命的。

其中之一是万达等大地产公司建造了越来越多的写字楼和商住两用楼。

当年有一些积累的家庭，有不少都听信了地产公司的宣传，投入了所谓的商住两用房。

然后，供大于求的市场，加上这些年的三线城市经济越来越不景气。

投资做中小型公司的企业越来越少。大量办公用房等待出租，谁也租不出去。

其中之二是政府为了扶持中小企业，资助了好些个孵化器和文创中心，现在，似乎只要能够加上科技两个字或者相关行业，都能想办法去享受那种三年免租的政策。

留下来不多的租客，都是无法挤进优惠政策的微企，而这样的微企，都是草创企业，生存艰难，周期短。

一个更大的变化是分类信息平台大局已定。

三年前，在信息平台上刊登信息，还能够有直接租户前来咨询。

但是，自从分类信息行业的两大巨头58和赶集合并，情况就悄然发生了变化。

信息越来越集中，排名靠后的分类信息网站越来越没有点击率。

现在，只要信息一发出去，马上就会有一大堆地产中介来电话“你是不是要租房子卖房子"？然后,各个中介公司在他们的内部平台上，登记真正房主的房源，再更换他们自己的电话号码，在平台上发布你的房源。

但现在，僧多粥少，付钱刷信息的，更多是万达等物业房主的办公室信息，他们会牢牢占据分类信息各相关栏目的第一至三页的位置，因为不是顶级资源，所以，中低部价值偏低的房屋信息就基本上再也不会出现在分类信息的前三页了。

当然，平台会让你每天有一次免费刷新的机会，同时，你也可以付费来推广自己的信息。但即便是给平台交钱，也刷不到前三页，因为你刷不赢那些投了更多钱，比你更急的万达等物业的房主，然后，你因为没有信息展现，信息尽量每天都刷新一次，不过，一个月只有十几个点击率，最多一个月只有3个左右的来电咨询。除了催收物业费的电话以外，就再没有任何与房子相关的电话铃声了……

从2018年10月左右，赶集就不再提供刷新等付费服务，信息平台的巨头将业务进行了归并，房源方面的信息，更多向58集中。58上的刷新单价比赶集贵不少。中小房主更没有展现信息的机会了。

同时，分类信息的巨头们通过收取一定的费用向中介公司提供更好的展现通道。

这个商业逻辑和百度竞价排行的商业逻辑是一样的。从经营角度来看，没有错。天下没有免费的午餐。

分类信息的通道实际上属于付费的中介公司。平台起到的作用更多的是帮助中介公司搜罗零散房源。真正房源的信息，其实会被大量房产中介公司所阻断。

中介公司即然付出了一定的费用。根据利益最大化优胜劣汰的原则，中介公司自然会将能够让他们获得更大收益的房源放在最前面。

他们事实堵塞了信息的通道。整个信息通道就好像是得了血栓的病人一样。中小房源很难得到直接用户的点击。

这从商业逻辑上对这并没有什么不对。平台做信息，并不是为了做慈善事业。平台做商业是要挣钱的。只不过，除了大房主，能够支付得起的不多。

由于供过于求，创业者的日子变得更艰难，其实，大房主的空租期也越来越长。只不过，他们的抗空租能力比中小房主高而已。

中小房主的房子，其实已经无处发布有效信息了，从信息平台获得直接用户咨询的概率，其实还比不上在户外挂喷绘和贴小广告。

随着城管政策越来越严，牛皮癣广告也没有太多的出路。很折磨良心，并且只不过是聊胜于无，实在没有办法而已。

其实，对于中介公司来说，这个已经严重栓塞的分类信息渠道，也越来越不好用了。信息渠道被分散，被凝固，也是他们所要面对的问题。

因为出租房子，前后加了约100多个中介的微信，许多中介的微信朋友圈，就是房源发布器。也许有人看见，但更多的情况下，是被人屏蔽，信息会被无情地淹没在信息流里。

信息发布的状态，让人想起《子宫日记》，每条信息，都像是一枚奋力游泳的精子，千万亿的精子中，最多也只有一两枚成功成为受精卵而已。

因为对房产税的恐惧，去年，在一年租约到期的时候，我向租户提议让我边出租边挂出售信息，并且提出了一旦卖出去，对租户的免租一个季度，并还款的补偿方案，只不过，现在是卖方市场，尽管租金十分低廉，租户还是没有选择续费，而是选择离开。他说，谢谢你，你这样让我租得不安心。

不时传出的房产税来临的预案与信息，让我焦虑。

虽然是婚前财产，但那也是我们家的第一套房子，我担心房产税出台的时候，会提升我们正在居住的还在还贷的自用房的税率。

年前，我在窗外挂出了喷绘广告，也印了牛皮癣小广告。希望今年降价能卖得掉。

如果今年卖不掉，真到房产税出台的时候，也许就会更加卖不掉，它会成为要我们命的吸血鬼。

与一二线城市的房主动不动涨租金不一样，对于三线城市的房主来说，也许实情是：

风萧萧兮楼市寒，租客一去兮不复还。

每每看到还在修建的小区从楼顶挂下来的巨幅广告：淘金铺，三辈子的稳定收益，我想，会看了的才读得懂，也许是一旦投入，三辈子都无法解套吧。

在这个信息栓塞的时代，如何在各个封疆大员的领地里谋得一席生存之地。是草民们难以绕开的事儿。

  点评：

   现在人口的流动趋势就是由农村迁往县城，由县城迁往三四线城市，再由三四线城市迁往一二线大城市。

   现在中国房地产的发展趋势可能会参照二三十年前的发达国家，大城市房价越来越高，小城市由于缺乏人口流入，房子很难出租出去。

   前几天还看到一个新闻，说日本有些乡村免费赠送房屋，只要支付各种税费和维修房屋费用就好。

   所以，以后的房子两极分化会越来越严重。

作者: tankgogogo 时间: 2019-2-10 21:24

很正常。
越是发达城市的房子就越紧俏，越是欠发达地区的房子就越是不值钱。

作者: zzgan 时间: 2019-2-11 00:44

看着心寒，几年前也是在新城买的房子，拖了四年时间终于交房了，然后那边停止开发，后续配套也不知道还做不做，房地产的冬天似乎快了

作者: mmcutcy 时间: 2019-2-11 14:03

看到这个帖子让我更充分的认识到了中国地产的空心化，房地产作为目前国民经济中的实际上的中坚力量，撑起了地方，财政和GDP增长的重要组成部分，所有的地方政府都希望房价只涨不跌，最好是一直大涨特涨，这样的话，政绩有了，GDP也有了，当地的财政也得到了实惠，有了充足的资金，但是很多中小城市连年轻人都没有了，指望这些家庭掏空六个钱包在三四线城市买房，这基本，没有可能，本地两三千的月收入，对上一平米上万的房价形成了鲜明的对比，而且特别是房租问题，中国的房屋租售比算起来的话，实际上租房收益是不高的，而如果让国际系数计算来收房租的话，绝大部分人都租不起房子，充分表现了这里面的水分有多深？下一步的房子走势还是要看人口的情况，如果在当地能有人口流入，或者说出生率比较高的话，还有希望解套，至于人口净流出的中西部城市，他们的房地产肯定是一地鸡毛，而且的话还要看政策，比如说现在商住楼规定要全款才能买了，立马下降了，40%到50%的房价，你投资的这种房产关键还是要看政策和人口，目前中国的人口已经到了瓶颈期，在上升的话，可能性不大，而政策现在是中央和地方在博弈，总体来说现在以观望为主，房地产市场已经风险很大了

作者: maple581 时间: 2019-4-7 18:21

我生活在一个三四线的小城市，这里的房价均价也就4000~5000一平，最贵最贵也就10000左右，可是随着我们这里经济越来越不景气，人口不断流失，空房是越来越多，想廉价租套房子真是太容易了，还是有开发商不断在建房，也不知道卖不卖的出去

作者: llzz 时间: 2019-4-8 15:21

现在一二线城市的房价还勉强能撑着，下面小城市的人口流入不足，房价都是有价无市，长远的看不准，但是短期不要抱着大涨的预期去买房吧

作者: zhichitianya 时间: 2019-5-8 13:02

一二线的人会越来越多，但是三线的房子确实比较危险。

作者: huantingfeng 时间: 2019-5-15 00:31

随着交通工具的更新，以后三四线城市的消亡或者变为单一功能性生产服务区是必然的，所以喽，还是投资一二线城市吧

作者: qiqi135 时间: 2019-5-15 00:58

这年头，除了刚需，不然要抗通胀还真的必须是超一线或者一线城市的房子。

作者: xb30891790 时间: 2019-5-15 21:16

城镇化集中化越来越多，进城居住的人也越来越多了。

作者: anjibaicha2019 时间: 2019-6-5 20:25

不降价不妥协，就等着死吧

作者: ROCKCHEN02 时间: 2019-6-14 19:59

现在老家，稍微有点能力的都想搬到一线城市，为啥，显摆

作者: nizimike 时间: 2019-6-15 00:11

现在人口趋向大城市，真的，城市化太严重了，城市人口负担越来越严重，以后10年20年更不敢想象

作者: seawindy 时间: 2019-6-21 12:52

反应出中国社会的分化速度在加快

作者: 2313061617 时间: 2019-7-8 17:31

人口外流，三线城市的房地产贬值严重，房价只能下跌

作者: ksws0154163aa 时间: 2019-8-14 13:23

一线城市的人口十分多导致很多，所以租房问题不用担心

作者: fireman1008 时间: 2019-8-14 20:23

靠房地产带动的经济发展，让人说什么好呢？整个社会的风气都给带坏了，再加上抖音、快手之流，还有什么电竞。一个国家的人要都是想去搞这些，是没有任何希望的。

作者: wocaowangl001 时间: 2019-8-17 04:13

商业办公房越来越不好租了，孵化基地，创业基地哪都是，要租金的无人问津了。

作者: jx889 时间: 2019-8-19 11:22

自己住的可以三四线，投资必须是一二线的才能保值增值！

作者: liugan493 时间: 2019-8-19 14:30

每个地方不太一样，我们这小县城房价天天涨，没房卖，二手房一平一万多，。。大家都想去大城市，问题是大城市容不下这么多人。。。

作者: waaahaha 时间: 2019-8-22 14:58

分析的很到位，人口流失，资金不足，规划不合理，小城市增长乏力，投入越来越多，产出增长缺越来越缓慢

作者: punishDsky 时间: 2019-8-22 15:18

房租猛涨——商家成本增加——商品变贵——销量降低——收入减少——付不起租金——关门大吉，这就是经济萧条时期的规律，倒闭的何止商铺，还有工厂、公司，以前房地产搞得举国欢腾，现在到了还债的时候了

作者: 好看123 时间: 2019-8-23 22:52

这个一直是这样的，看看资源城市，房子便宜的的像白菜一样。

作者: q114674650 时间: 2019-8-25 02:00

这个没办法的。除非房子投资在中心城市。

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